Про затвердження порядку переведення жилих приміщень (будинків) у нежилі в населених пунктах Фастівської міської територіальної громади

02.06.2021

ПРОЄКТ

ФАСТІВСЬКА МІСЬКА РАДА

Р І Ш Е Н Н Я

Про затвердження порядку переведення жилих приміщень (будинків) у нежилі в населених пунктах Фастівської міської територіальної громади

З метою забезпечення конституційних прав громадян на володіння, користування та розпорядження своєю власністю для здійснення господарської та іншого роду діяльності, яка не заборонена законодавством, відповідно до ст.41 Конституції України, ст.7,8,152 Житлового Кодексу Української РСР, ст.319,320 Цивільного Кодексу України, Законів України «Про приватизацію житлового фонду», «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про регулювання містобудівної діяльності», Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8.10.1992 року №572, Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу від 17.05.2005 №76, ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», керуючись ст.25,59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», враховуючи рішення постійної комісії з питань земельних відносин та містобудування,

міська рада

В И Р І Ш И Л А:

Затвердити Порядок переведення жилих приміщень (будинків) у нежилі в населених пунктах Фастівської міської територіальної громади, що додається.
Контроль за виконанням даного рішення покласти на першого заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради та постійну комісію з питань земельних відносин та містобудування.

Міський голова М.В.Нетяжук

Додаток

до рішення міської ради

ПОРЯДОК

переведення жилих приміщень (будинків) у нежилі в населених пунктах Фастівської міської територіальної громади

І. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

Порядок переведення жилих приміщень (будинків) у нежилі в населених пунктах Фастівської міської територіальної громади (далі – Порядок) є нормативно-правовим актом, яким встановлюється порядок підготовки документів для прийняття рішень виконавчим комітетом Фастівської міської ради про переведення жилих приміщень (квартир), житлових будинків (або їх частин) до нежитлового фонду та переведення нежилих приміщень, нежилих будинків до житлового фонду, регулюються права та обов’язки учасників правовідносин у містобудівній сфері. Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення придатних для проживання жилих приміщень (квартир) і жилих будинків (або їх частин) в нежилі та навпаки може здійснюватися за рішенням виконавчого комітету Фастівської міської ради.
Порядок розроблено на підставі Конституції України, Житлового кодексу Української РСР, Цивільного кодексу України, Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та інших нормативно-правових актів, що діють на території України.
Порядок визначає механізм переведення жилих приміщень (квартир) і жилих будинків (або їх частин) в нежилі з метою відкриття об’єктів торгівлі, послуг та іншого виду призначення і навпаки з нежитлового у житловий та поширюється на весь житловий та нежитловий фонди, що знаходяться на адміністративній території Фастівської міської об’єднаної територіальної громади, яка включає наступні населені пункти: м. Фастів, смт Борова, с.Бортники, с.Велика Снітинка, с.Велика Мотовилівка, с.Мотовилівка, с.Тарасенки, с.Вишняки, с.Веприк, с.Млинок, с.Мала Снітинка, с.Велика Офірна, с. Мала Офірна, с.Мотовилівська Слобідка, с.Оленівка, с.Фастівець, с.Клехівка, с.Гвардійське, незалежно від форм власності та балансової приналежності. Порядок спрямований на:

– затвердження єдиного порядку переведення жилих приміщень, жилих будинків до нежитлового фонду, переведення нежилих приміщень, нежилих будинків до житлового фонду на місцевому рівні;

– локалізацію соціальної напруги щодо вирішення надання житла, або вирішення власниками житла питання ведення підприємницької діяльності в жилих приміщеннях, в окремих жилих будинках, а також зменшення кількості конфліктних ситуацій з мешканцями прилеглих домоволодінь та суміжних приміщень;

– спрощення процедури, визначення конкретних термінів на документообіг у процесі переведення жилих приміщень, жилих будинків до нежитлового фонду, переведення нежилих приміщень, нежилих будинків до житлового фонду;

– поліпшення санітарно-естетичного вигляду об’єктів містобудування на території Фастівської міської об’єднаної територіальної громади, їх комплексного благоустрою;

– створення умов розвитку малого та середнього бізнесу (розвитку торгівлі, побутового обслуговування і т.д.);

– створення нових робочих місць для мешканців населених пунктах Фастівської міської територіальної громади;

– створення законних підстав для отримання комфортних умов життєдіяльності мешканців Фастівської міської територіальної громади, у разі придбання ними нежилих приміщень, в межах населеного пункту, на землях житлової та громадської забудови.

Переведення жилих приміщень (квартир) і жилих будинків (або їх частин) в нежилі і здійснюється з урахуванням вимог пункту 13 ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення». Розміщення жилих приміщень у цокольних, підвальних і підземних поверхах жилих будинків не допускається.
У цьому Порядку терміни вживаються у такому значенні:

Замовник – фізична особа, фізична особа – підприємець або юридична особа, яка має намір переведення житлового будинку чи житлових приміщень в нежитлові, переведення нежитлових приміщень і нежитлових будинків до житлового фонду та подала відповідну заяву.

Реконструкція – перебудова введених в експлуатацію у встановленому порядку об’єктів будівництва, яка передбачає удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміну основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри тощо).

Капітальний ремонт – ремонт житлового будинку з метою відновлення його ресурсу із заміною, за необхідності, конструктивних та огороджувальних елементів, систем інженерного обладнання, а також поліпшення його експлуатаційних показників.

Жилий будинок – будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами і призначена для постійного в ній проживання.

Житлове приміщення – опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання.

Квартира – комплекс взаємопов’язаних приміщень, що використовуються для проживання однієї сім’ї різного чисельного складу або однієї людини, який включає (як мінімум): житлову (житлові) кімнату, кухню, ванну кімнату (душову), вбиральню (або суміщений санвузол), передпокій, комору чи вбудовану шафу.

Нежиле приміщення – приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин.

Спори з питань переведення житлових приміщень у нежилі і нежитлових приміщень у житлові вирішуються в судовому порядку відповідно до чинного законодавства.

ІІ. ОСОБЛИВОСТІ ПЕРЕВЕДЕННЯ ЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ (КВАРТИР) І ЖИЛИХ БУДИНКІВ (АБО ЇХ ЧАСТИН) В НЕЖИЛОІ ТА НАВПАКИ

Переведення жилих приміщень у нежилі проводяться у випадках:

– визнання у встановленому порядку жилих приміщень непридатними для проживання;

– зміни функціонального призначення жилого приміщення.

В нежилі можуть бути переведені, як виняток, жилі приміщення, розташовані у цокольних поверхах, на перших поверхах, та у виключних випадках на других поверхах житлових багатоповерхових будинків, окремо розташовані жилі будинки для розміщення в них об’єктів невиробничої сфери. Якщо квартира, що переводиться, розташована вище першого поверху, то всі приміщення, розташовані під нею, повинні мати статус нежилих.

Жиле приміщення (квартира) і жилі будинки (або їх частини), які планується переводити в нежилі не повинні використовуватися для постійного проживання, а також не повинні бути обтяжені правами третіх осіб.

Громадяни, які мешкали в них до прийняття рішення про переведення, повинні бути зняті з реєстрації місця проживання за даною адресою.

У разі коли співвласниками приміщень є діти або недієздатні особи, переведення жилих будинків (їх частин), квартир у нежилі приміщення та навпаки здійснюється відповідно до закону за згодою органів опіки та піклування .

У разі наявності в житлових приміщеннях самовільного перепланування (переобладнання), спочатку необхідно вирішити питання про збереження та оформлення приміщень, що самовільно переплановані або переобладнані.
При переведенні житлових приміщень в нежилі повинно зазначатися їх цільове призначення.
В жилі можуть бути переведені, як виняток, нежилі приміщення, розташовані на перших поверхах, окремо розташовані нежилі будинки для розміщення в них об’єктів житлового фонду, за умови їх розташування у межах населених пунктів Фастівської міської територіальної громади, на землях житлової та громадської забудови, з урахуванням положень ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування і забудова територій”.

До житлового фонду можуть бути переведені нежилі приміщення, розташовані у житлових будинках і гуртожитках, які будуть використовуватись громадянами для поліпшення побутових умов.

Не допускається:

1) переведення жилих приміщень багатоквартирного житлового будинку у нежилі з метою розміщення:

а) виробництва промислового характеру;

б) підприємств громадського харчування з кількістю посадкових місць більше 50 і домових кухонь продуктивністю понад 500 обідів у день;

в) розважальних закладів (казино, залів гральних автоматів тощо);

г) пунктів приймання склотари;

д) спеціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забудови, перевищення допустимих рівнів шуму, вібрації, іонізуючого і неіонізуючого випромінювання (висновок про відсутність можливих забруднень або шкідливих впливів запланованого специфічного закладу на навколишнє середовище надає ліцензована проєктна організація);

е) підприємств побутового обслуговування, на виробництві яких застосовуються легкозаймисті і вибухонебезпечні речовини (за винятком перукарень, майстерень з ремонту годинників площею до 300 кв.м);

ж) майстерень з ремонту побутових машин і приладів або ремонту взуття площею понад 100 кв.м;

з) лазень (бань), пралень і хімчисток (окрім приймальних пунктів хімчисток і пралень самообслуговування продуктивністю до 75 кг білизни у зміну);

и) автоматичних телефонних станцій, призначених для телефонізації житлових будинків загальною площею більше 100 кв.м;

й) громадських вбиралень;

к) похоронних бюро, окрім офісів похоронних бюро.

2) самовільна реконструкція, яка призводить до порушення міцності або до руйнування несучих конструкцій приміщення та будинку в цілому, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів;

3) переведення частини жилого приміщення, наприклад, кімнати у комунальній квартирі (приміщення повинно бути ізольованим і мати статус окремого жилого приміщення);

4) переведення в нежитловий фонд аварійного житла та такого, що підлягає зносу або капітальному ремонту;

5) переведення до жилого фонду нежилих приміщень (нежитлового будинку), що підлягає зносу або капітальному ремонту.

6) організація окремих входів в багатоповерхових (багатоквартирних) житлових будинках можлива для облаштування лише під нежилі приміщення.

7) Забороняється облаштовувати окремі входи, якщо:

вони виходять у внутрішній двір багатоповерхового (багатоквартирних) житлового будинку;
вони виходять на тротуари, внаслідок чого ширина цього тротуару буде менше 2 (двох) метрів;
вони виходять на місця загального користування (парки, сквери, площі, на пам’ятники);

Переведення жилих приміщень в нежилі з облаштування окремих входів здійснюється шляхом реконструкції таких приміщень та введення їх в експлуатацію.

При наданні дозволу на переведення жилих приміщень у нежилі за заявником закріплюється територія, яка підлягає облаштуванню та подальшому обслуговуванню.

До облаштування прилеглої території висуваються наступні вимоги:

а) встановлення урни;

б) улаштування освітлення вхідної групи та обладнання твердого покриття фігурними елементами мощення (обсяг та схеми влаштування яких погоджується з відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету Фастівської міської ради) і бордюрів та з’єднання їх з тротуарною мережею;

в) облаштуванням пандусів для осіб з обмеженими фізичними можливостями; відповідно до ДБН В.2.2-40:2018 «Інклюзивність будівель і споруд»;

г)облаштування зеленої зони прилеглої території, включаючи встановлення паркану (за потребою).

Переведення жилого приміщення в нежиле, зміна функціонального призначення при реконструкції та облаштування вхідної групи, дозволяється лише за наявності письмової згоди на це балансоутримувача та власників прилеглих квартир житлового будинку (прилеглими вважаються приміщення, які мають спільні стіни або знаходяться безпосередньо над чи під приміщеннями до яких здійснюється прибудова).
Для переведення жилого приміщення в нежитлове є обов’язковим:

– улаштування окремого входу, не пов’язаного з під’їздом (головним входом) до житлового будинку. При відсутності технічної можливості виконання цієї вимоги переведення неможливо.

У разі переведення окремо розташованого жилого приміщення, жилого будинку до нежитлового фонду, нежилого приміщення, нежилої будівлі до житлового фонду, при наявності державної реєстрації права землекористування, рішення Фастівської міської ради повинно передбачати зміну цільового призначення земельної ділянки згідно з вимогами земельного законодавства.
Виконання робіт з реконструкції (капітального ремонту), введення об’єктів в експлуатацію, державна реєстрацію прав на нерухоме майно здійснюється відповідно до Законів України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших нормативно-правових актів у галузі будівництва та державної реєстрації прав на нерухоме майно. Зареєстрована декларація про готовність об’єкта до експлуатації або сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об’єкт необхідних для його функціонування ресурсів – води, тепла, електроенергії, включення даних про такий об’єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього.

ІІІ. ПОРЯДОК ОФОРМЛЕННЯ ДОЗВОЛІВ НА ПЕРЕВЕДЕННЯ

ЖИЛИХ ТА НЕЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ

Для переведення жилих приміщень (квартир) і жилих будинків (або їх частин) у нежилі та навпаки власник або уповноважена ним особа за дорученням (з доданням нотаріально завіреної копії доручення) подає заяву (згідно додатку 1 або додатку 2 до Порядку) на ім’я міського голови Фастівської міської ради до Центру надання адміністративних послуг виконавчого комітету Фастівської міської ради.

До заяви додаються наступні документи та матеріали:

1) для фізичної особи: дані особистого паспорту, ідентифікаційного номеру (копії особистого паспорту 1, 2 та 11 сторінок) та виписку з єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань із зазначенням даних про основні види економічної діяльності;

2) для юридичної особи: статут підприємства (засвідчений в установленому законом порядку); свідоцтво про державну реєстрацію підприємства (засвідчене в установленому законом порядку); довідку про внесення до Єдиного державного реєстру (копія);

3) копії документів, які підтверджують право власності на жиле приміщення, жилий будинок (нежилі приміщення, нежилий будинок) засвідчено в установленому законом порядку;

4) копію технічного паспорту на жиле приміщення або жилий будинок (на нежилі приміщення, нежилий будинок);

5) передпроєктні пропозиції переведення жилих приміщень (квартир) і жилих будинків (або їх частин) у нежилі та навпаки;

6) копію укладеного договору на збір та вивіз будівельного сміття;

7) довідка про відсутність зареєстрованих осіб;

8) документ, що підтверджує державну реєстрацію права власності або користування земельною ділянкою (якщо жиле приміщення (будинок), нежиле приміщення (будівля) розташовані окремо);

9) згода об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, у разі розміщення квартири в будинку, де створено таке об’єднання;

10) якщо приміщення розміщені у багатоквартирному будинку – письмову згоду повнолітніх власників (наймачів) суміжних квартир чи приміщень (на поверсі, вище та нижче на один поверх) засвідчено нотаріально;

11) інші документи у разі необхідності (згода співвласників об’єктів нерухомого майна, дозвіл органів опіки, тощо).

Заява, що надійшла до міської ради передається до відділу містобудування та архітектури виконавчого комітету Фастівської міської ради, який розглядає подані документи та виносить їх на розгляд постійно діючої комісії з вирішення питань погодження будівництва, реконструкції та перепланування. Положення про Комісію та її склад затверджується рішенням виконавчого Фастівської міської ради.

Комісія розглядає матеріали, визначає технічну можливість та у разі отримання всіх необхідних документів з позитивними висновками, заява з пакетом визначених документів поступає на розгляд виконавчого комітету Фастівської міської ради для розгляду питання щодо можливості надання дозволу на переведення жилих приміщень (будинків) і приміщень у нежилі із зазначенням функціонального призначення.
Відмова щодо можливого переведення з жилого до нежилого фонду надається автоматично, у разі якщо:

– замовником не представлені всі необхідні документи вказані в даному Порядку;

– заявлений об’єкт реконструкцій не відповідає будівельним, функціональним, санітарним, протипожежним нормам та ін.;

– є вмотивовані скарги від мешканців будинку або міста;

– заявлений заявником об’єкт не відповідає концепції забудови міста, а архітектурне рішення фасадів будинку та благоустрою прилеглої території не узгоджене відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету Фастівської міської ради;

– подальша реконструкція або перепланування загрожує цілісності конструкції об’єкту.

У разі негативного рішення постійно діючої комісії з вирішення питань погодження будівництва, реконструкції та перепланування заявнику надається лист з умотивованою відмовою.
Рішення про погодження на переведення жилих приміщень, жилих будинків до нежитлового фонду (або переведення з нежитлового до житлового фонду) для розміщення в них об’єктів невиробничої сфери (або житла), при умові відповідності Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», є підставою для отримання замовником вихідних даних (містобудівних умов та обмежень) та технічних умов для проведення реконструкції об’єкта із зміною цільового призначення, переобладнання та перепланування.
Власник нежилого приміщення після отримання дозволу виконавчого комітету та вихідних даних (містобудівних умов та обмежень) від відділу містобудування та архітектури виконавчого комітету Фастівської міської ради розробляє проєктну документацію і затверджує її в установленому порядку та отримує дозвіл (декларацію) на реконструкцію для переведення жилих приміщень (будинків) до нежитлового фонду (або переведення з нежитлового до житлового фонду), розміщення в них об’єктів невиробничої сфери (або житла), в відділі державного архітектурно-будівельного контролю.
Прийняття в експлуатацію закінчених реконструкцією об’єктів здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством України.
Після прийняття в експлуатацію об’єкта, замовник реєструє зміни поповерхового плану в технічному паспорті будинку експлуатаційної організації та укладає договори з відповідними підприємствами на оплату комунальних послуг, які пов’язані з поточним утриманням жилих приміщень.
Реєстрація за власником приміщення з новим призначенням і видача йому свідоцтва про право власності здійснюється в порядку, встановленому чинним законодавством.

ІV. ІНШІ УМОВИ