Про зупинення рішення Фастівської міської ради від 19.08.2024 року №418-LVII-VIII «Про розірвання договору оренди землі від 13.11.2008 року, укладеного між Фастівською міською радою та ПП «СКК В.Качановського» на підставі рішення Фастівської міської ради від 09.10.2008 р. №3/9-XLII-V»

ФАСТІВСЬКА МІСЬКА РАДА

Київської області

ВИКОНАВЧИЙ КОМІТЕТ

Р О З П О Р Я Д Ж Е Н Н Я

23.08.2024 р.                                                 м.Фастів                                                   № 185-од

У відповідності до пункту 20 частини 4 статті 42, частини 4 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»:

1. Зупинити рішення Фастівської міської ради від 19.08.2024 року №418-LVII-VIII «Про розірвання договору оренди землі від 13.11.2008 року, укладеного між Фастівською міською радою та ПП «СКК В.Качановського» на підставі рішення Фастівської міської ради від 09.10.2008 р. №3/9-XLII-V».
2. Внести рішення Фастівської міської ради від 19.08.2024 року №418-LVII-VIII «Про розірвання договору оренди землі від 13.11.2008 року, укладеного між Фастівською міською радою та ПП «СКК В.Качановського» на підставі рішення Фастівської міської ради від 09.10.2008 р. №3/9-XLII-V» із зауваженнями міського голови, що додаються, на повторний розгляд позачергової сесії Фастівської міської ради.
3. Секретарю міської ради довести це розпорядження до відома депутатів міської ради.
4. Контроль за виконанням розпорядження залишаю за собою.

Міський голова                                                                                 Михайло НЕТЯЖУК

Додаток

до розпорядження

від 23.08.2024 р. №185-од

ЗАУВАЖЕННЯ

до рішення Фастівської міської ради від 19.08.2024 року №418-LVII–VIII «Про розірвання договору оренди землі від 13.11.2008 року, укладеного між Фастівською міською радою та ПП «СКК В.Качановського» на підставі рішення Фастівської міської ради від 09.10.2008 р. №3/9-XLII-V»

19.08.2024 року на першому засіданні п’ятдесят сьомої позачергової сесії Фастівської міської ради восьмого скликання було прийнято рішення №418-LVII-VIII «Про розірвання договору оренди землі від 13.11.2008 року, укладеного між Фастівською міською радою та ПП «СКК В.Качановського» на підставі рішення Фастівської міської ради від 09.10.2008 р. №3/9-XLII-V».

Вищезазначене рішення  Фастівської міської ради складається із вступної частини та чотирьох пунктів, а саме:

       «1. Розірвати договір оренди землі від 13.11.2008 року, укладеного між Фастівською міською радою та ПП «СКК В.Качановського» на підставі рішення Фастівської міської ради від 09.10.2008 р. № 3/8-ХLІІ-V (зареєстрований у Державному реєстрі земель – запис № 04:08:032:00046 від 13.11.2008 р.).

2. Відділу з питань раціонального використання земель вчинити відповідні дії для зняття з реєстрації договору оренди землі від 13.11.2008 року, укладеного між Фастівською міською радою та ПП «СКК В.Качановського» на підставі рішення Фастівської міської ради від 09.10.2008 р.  № 3/8-ХLІІ-V та проінформувати ПП «СКК В.Качановського» про прийняття даного рішення та його правові наслідки.
3. Юридичному відділу виконавчого комітету Фастівської міської ради протягом 30 днів з моменту прийняття даного рішення подати судовий позов про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно ПП «СКК В.Качановського», зареєстрованих 21.09.2021 року,  номер відомостей про речове право 28093674.
4. Контроль за виконанням даного рішення покласти на міського голову».

В обгрунтування підстав прийняття рішення у вступній частині даного рішення зазначено наступне:

«Розглянувши депутатський запит Віктора Герасимчука, керуючись п.34 частини першої ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст. 12 Земельного кодексу України, ст.31 та 32 Закону України «Про оренду землі», діючи на захист інтересів громади міста Фастова, враховуючи порушення орендарем чинного законодавства, що суперечить вимогам п.28 договору оренди землі від 13.11.2008 року, укладеного між Фастівською міською радою та ПП «СКК В.Качановського», реалізуючи право, встановлене п. 39 цього договору, а саме» розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається», зважаючи на пункти 37, 38 договору оренди від13.11.2008 р.».

Зауважую, що вищезазначене рішення було прийняте з недотриманням окремих положень Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Регламенту Фастівської міської ради VIII скликання, затвердженого рішенням Фастівської міської ради від 11.02.2021 року № 1-VІІ-VIIІ (з наступними змінами),  а також за відсутності належного обґрунтування підстав розірвання договору оренди землі в одностороньому порядку, відсутності рекомендацій та висновків постійної комісії міської ради з питань земельних відносин та містобудування, а юридичні наслідки, після набрання ним чинності, спричинять порушення прав орендаря земельної ділянки, які охороняються чинним законодавством, порушення договірних правовідносин, а також призведуть до ослаблення економічних основ місцевого самоврядування та скорочення обсягів доходів бюджету Фастівської міської територіальної громади, у зв’язку з чим дане рішення підлягає зупиненню та внесенню на повторний розгляд позачергової сесії Фастівської міської ради.

Так, згідно частини 2 статті 19 Конституції України № 254к/96-ВР від 28.06.1996 року, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до частин 1, 3 статті 140 Конституції України, місцеве самоврядування є правом територіальної громади самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

Місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи.

Законом, який визначає систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності органів та посадових осіб місцевого самоврядування є Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні» № 280/97-ВР від 21.05.1997 року.

Місцеве самоврядування в Україні здійснюється в т.ч. на принципі законності (стаття 4 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Посадові особи місцевого самоврядування діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією України і законами України, актами Президента України і Кабінету Міністрів України, актами органів місцевого самоврядування, а в Автономній Республіці Крим – також нормативно-правовими актами Верховної Ради Автономної Республіки Крим і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції (частина 2 статті 7 Закону України «Про службу в органах місцевого самоврядування»).

До загальної компетенції сільських, селищних, міських рад, відповідно до статті 25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», законодавець відносить правомочність розгляду і вирішення питань, віднесених Конституцією України, Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» та іншими законами до їх відання.

До виключної  компетенції сільських, селищних, міських рад пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону № 280/97-ВР віднесено зокрема вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень (частина перша статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом. При встановленні результатів голосування до загального складу сільської, селищної, міської ради включається сільський, селищний, міський голова, якщо він бере участь у пленарному засіданні ради, і враховується його голос (частина 2 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Згідно положень частини 1 статті 142 Конституції України, матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об’єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.

Територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності (частина 1 статті 143 Конституції України).

Згідно частини 1 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації тощо.

Приписами частини 5 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об’єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об’єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об’єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Частина 7 статті 60 Закону № 280/97-ВР визначає, що майнові операції, які здійснюються органами місцевого самоврядування з об’єктами права комунальної власності, не повинні ослаблювати економічних основ місцевого самоврядування, скорочувати обсяги доходів місцевих бюджетів, зменшувати обсяг та погіршувати умови надання послуг населенню.

Статтею 12 Земельного кодексу України визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності. До повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить здійснення державного контролю за використанням та охороною земель у межах та порядку, встановлених законом.

Відповідно до положень статті 206 Земельного кодексу України, використання землі в Україні є платним. Об’єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Частиною 1 статті 93 та статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Так, 13.11. 2008 року між Фастівською міською радою (орендодавцем) та ПП «СКК В. Качановського» (орендарем) було укладено договір оренди землі на підставі рішення Фастівської міської ради №3/8-XLII-V «Про поновлення договору оренди земельної ділянки ПП «СКК В. Качановського» в м. Фастів по вул. Соборна, 45 під існуючими будівлями та спорудами «Вечірнього ринку» (далі – Договір).

Об’єктом оренди була земельна ділянка площею 0,3404 га, з цільовим призначенням: для комерційної діяльності. Договір укладено на 49 років (до 08.10.2057 р.) (пункти 2, 8, 16 Договору).

До зазначеного Договору неодноразово вносились зміни щодо збільшення нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та збільшення орендної плати, що, у свою чергу, збільшувало обсяги доходів місцевого бюджету.

За останні три роки орендарем було сплачено до бюджету Фастівської міської територіальної громади 2 717 944, 38 грн.

Станом на сьогодні відсутні підстави вважати, що вищезазначена земельна ділянка використовується орендарем не у відповідності до умов Договору, орендна плата сплачується орендарем регулярно до бюджету Фастівської міської територіальної громади.

Водночас, рішенням Фастівської міської ради від 19.08.2024 року №418-LVII-VIII «Про розірвання договору оренди землі від 13.11.2008 року, укладеного між Фастівською міською радою та ПП «СКК В.Качановського» на підставі рішення Фастівської міської ради від 09.10.2008 р. №3/9-XLII-V» Договір розривається в односторонньому порядку, тим самим зменшуючи обсяг доходів бюджету Фастівської міської ради, що суперечить імперативним приписам частини 7 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Щодо обґрунтованості підстав для розірвання Договору в односторонньому порядку та недотримання вимог Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», порушення умов Договору та прав орендаря, вважаю за необхідне зазначити наступне.

Підставою розірвання договору в односторонньому порядку, яка зазначена у вступній частині рішення Фастівської міської ради від 19.08.2024 року №418-LVII-VIII, є «захист інтересів громади міста Фастова, враховуючи порушення орендарем чинного законодавства, що суперечить вимогам п.28 договору оренди землі від 13.11.2008 року, укладеного між Фастівською міською радою та ПП «СКК В.Качановського»».

Але, як вбачається, пункт 28 Договору визначає не підстави розірвання договору в односторонньому порядку, а право орендодавця вимагати від орендаря наступне:

– використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

– додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, додержання державних стандартів, норм, правил, у тому числі місцевих правил забудови населеного пункту;

– дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, які особливо охороняються;

– своєчасного внесення орендної плати.

Необхідно зауважити, що рішення не містить обґрунтованої причини розірвання Договору, до проекту рішення не було додано документальних, фактичних підтверджень невиконання орендарем земельної ділянки своїх обов’язків, передбачених Договором та положеннями чинного законодавства, в т.ч. нецільового використання земельної ділянки, несплати орендної плати тощо, також відсутні висновки і рекомендації постійної комісії міської ради з питань земельних відносин та містобудування щодо проекту рішення, визначені Регламентом Фастівської міської ради VIII скликання, затвердженим рішенням Фастівської міської ради від 11.02.2021 року № 1-VІІ-VIIІ (з наступними змінами) та Положенням про постійні комісії Фастівської міської ради VIII скликання, затвердженим рішенням Фастівської міської ради № 25-ІІ-VIII  від 24.11.2020 р., що, в свою чергу, порушує права орендаря земельної ділянки, визначені умовами Договору та положеннями чинного законодавства та загальні принципи договірних відносин.

Так, відповідно до положень статті 24 Закону України «Про оренду землі», до обов’язків орендодавця належить, в тому числі, обов’язок не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону (частина 1 статті 27 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно положень статті 31 «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі:

– закінчення строку, на який його було укладено;

– викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

– поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

– смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

– ліквідації юридичної особи-орендаря;

– припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (стаття 31 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Приписами статті 141 Земельного кодексу України визначені підстави припинення права користування земельною ділянкою, серед яких:

– добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

– вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

– припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій, крім перетворення державних підприємств у випадках, визначених статтею 120-1 цього Кодексу;

– використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

– використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

– систематична несплата земельного податку або орендної плати;

– набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;

– використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини;

– передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об’єктом державно-приватного партнерства або об’єктом концесії тощо.

Стаття 143 Земельного кодексу України також визначає підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку, до яких належать:

– використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

– неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров’ю населення) в строки, встановлені приписами органів, що здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель;

– конфіскації земельної ділянки;

– примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;

– примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов’язаннях власника цієї земельної ділянки;

– примусового звернення стягнень на право емфітевзису, суперфіцію за зобов’язаннями особи, яка використовує земельну ділянку на такому праві.

Водночас, Земельним кодексом України визначено порядок припинення права користування, що що використовуються з порушенням земельного законодавства.

Так, положеннями частини 1 статті 144 Земельного кодексу України, визначено, що у разі виявлення порушення земельного законодавства державний інспектор з контролю за використанням та охороною земель чи державний інспектор з охорони навколишнього природного середовища складає протокол про адміністративне правопорушення, накладає на особу, яка допустила правопорушення, адміністративне стягнення та видає цій особі припис про його усунення у 30-денний строк.

У разі якщо особа, яка допустила порушення земельного законодавства, не виконала протягом зазначеного строку припис державного інспектора щодо припинення правопорушення, державний інспектор з контролю за використанням та охороною земель чи державний інспектор з охорони навколишнього природного середовища накладає на таку особу адміністративне стягнення відповідно до закону та повторно видає припис про припинення правопорушення та усунення його наслідків у 30-денний строк.

У разі неусунення наслідків порушення земельного законодавства у 30-денний строк орган державного контролю за використанням та охороною земель або орган державного контролю за охороною навколишнього природного середовища звертається до суду з позовом про: розірвання договору оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки або договору про встановлення земельного сервітуту; припинення права постійного користування земельною ділянкою (частина 2 статті 144 Земельного кодексу України).

Отже, здійснивши системний аналіз вищезазначених норм імперативного характеру, можна зробити висновок, що наявність у договорі оренди земельної ділянки положень про можливість розірвання договору в односторонньому порядку не надає орендодавцю виключного права без обґрунтування підстав розірвати такий договір в односторонньому порядку, оскільки це суперечитиме вимогам статей 141, 143 Земельного кодексу України, статей 24, 27, 31 Закону України «Про оренду землі», а також принципам належного виконання договірних зобов’язань сторонами, закріпленого у Цивільному та Господарському кодексах України та зважаючи на те, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Сільський, селищний, міський голова забезпечує здійснення у межах наданих законом повноважень органів виконавчої влади на відповідній території, додержання Конституції та законів України, виконання актів Президента України та відповідних органів виконавчої влади, вносить пропозиції та формує порядок денний сесії ради, скликає сесії ради, головує на пленарних засіданнях ради, видає розпорядження у межах своїх повноважень тощо (пункти 1, 8, 20 частини 4 статті 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Приписами частини 4 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що рішення сільської, селищної, міської ради у п’ятиденний строк з моменту його прийняття може бути зупинено сільським, селищним, міським головою і внесено на повторний розгляд відповідної ради із обґрунтуванням зауважень. Рада зобов’язана у двотижневий строк повторно розглянути рішення. Якщо рада відхилила зауваження сільського, селищного, міського голови і підтвердила попереднє рішення двома третинами депутатів від загального складу ради, воно набирає чинності.

Отже, враховуючи вищенаведені обґрунтування зауважень до рішення, враховуючи, що рішення було прийняте з недотриманням положень Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Регламенту Фастівської міської ради VIII скликання,  а також за відсутності належного обґрунтування підстав розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку, відсутності рекомендацій та висновків постійної комісії міської ради з питань земельних відносин та містобудування, враховуючи, що юридичні наслідки, після набрання чинності зазначеним рішенням, спричинять порушення прав орендаря земельної ділянки та порушення договірних правовідносин, які охороняються чинним законодавством, та призведуть до ослаблення економічних основ місцевого самоврядування та скорочення обсягів доходів бюджету Фастівської міської територіальної громади, рішення Фастівської міської ради від 19.08.2024 року №418-LVII-VIII «Про розірвання договору оренди землі від 13.11.2008 року, укладеного між Фастівською міською радою та ПП «СКК В.Качановського» на підставі рішення Фастівської міської ради від 09.10.2008 р. №3/9-XLII-V» підлягає зупиненню та внесенню на повторний розгляд позачергової сесії Фастівської міської ради, відповідно до вимог частини 4 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Міський голова                                                               Михайло НЕТЯЖУК