Як у 2025 році змінився кошторис оформлення угоди купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку з використанням житлового сертифіката

ЯКІ ПЛАТЕЖІ СПЛАЧУЄ ПРОДАВЕЦЬ
Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), так званий податок з продажу нерухомості. Податкова ставка залежить від кількості продажів майна за рік, способу і періоду набуття права власності на об’єкт продавця.

Податкова ставка 0 %: податок не сплачується у випадку першого продажу протягом року житла, яке перебуває у власності продавця більше 3 років або було отримано у спадщину.
Податкова ставка 5 % від ціни договору:
• для першого продажу у 2025-му нерухомості, яка належить продавцю менше 3 років;
• для другого продажу протягом року житла, яке перебуває у власності продавця більше 3 років, або успадкованої оселі.

Пам’ятайте: для продажу житлової нерухомості, яка дісталася у спадок (якщо це не перший продаж за звітний податковий період), завжди застосовується ставка 5%.

Податкова ставка 18 % від ціни договору: для третього продажу протягом року житла, яке перебуває у власності більше 3 років (крім успадкованого), або другого продажу іншої нерухомості й усіх подальших операцій.

Важливо: при визначенні бази оподаткування для ставки 18% застосовується так званий чистий оподатковуваний дохід. Ним вважається різниця між загальною сумою отриманих з продажу нерухомості коштів і сумою понесених витрат.

Наприклад: якщо йдеться про продаж нещодавно придбаного житлового будинку, і це буде третій продаж нерухомості за рік, тоді податок у розмірі 18% має бути сплачений з різниці між вартістю житла, за яку його придбали і яка підтверджена відповідними документами, і ціною, за яку його продають.

На практиці трапляються випадки, коли бази оподаткування для ставки ПДФО 18% не виникає. Скажімо, придбаний у минулому році будинок господар планує продати у 2025-му (і це буде його третій продаж нерухомості за звітний податковий період) власнику житлового сертифіката за таку ж ціну. У такій ситуації «чистого» оподатковуваного доходу не буде, відтак і сплачувати ПДФО у розмірі 18% не потрібно.

Військовий збір — становить 5 % від ціни договору.
Нагадаємо, що з 1 грудня 2024 року розмір військового збору зріс з 1,5 % до 5%.

Врахуйте: військовий збір сплачується, якщо сплачується ПДФО. Особа, яка отримала дохід з продажу майна, що оподатковується за нульовою ставкою ПДФО, звільняється від сплати військового збору.

Витрати на підготовку звіту про оцінку майна (середня вартість послуг оцінщиків — 1000–2500 грн).
Вартість нерухомого майна, визначена у звіті про оцінку майна, зазначається в договорі про придбання житла з використанням житлового сертифіката. Така оцінка здійснюється відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та проводиться до укладення договору.

ЯКІ ПЛАТЕЖІ СПЛАЧУЄ ПОКУПЕЦЬ
Збір до Пенсійного фонду України у розмірі 1% від вартості житла (крім земельної ділянки).
Зауважимо, що влітку 2024-го у Верховній Раді України було зареєстровано законопроєкт №11444, яким серед іншого пропонується скасувати необхідність сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування для власників житлових сертифікатів, які придбавають нерухомість за компенсаційні кошти. Утім поки ця законодавча ініціатива в сесійній залі парламенту не розглядалася.

Адміністративний збір за державну реєстрацію обтяження (накладення 5-річної заборони на відчуження нерухомості) — 300 грн.
Зверніть увагу: власники знищених під час війни осель звільняються від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації припинення права власності у зв’язку із знищенням житла та державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, придбані з використанням сертифікатів.

ЯКІ ПЛАТЕЖІ ПРОДАВЕЦЬ І ПОКУПЕЦЬ МОЖУТЬ РОЗДІЛИТИ МІЖ СОБОЮ
• За вчинення нотаріальних дій (за домовленістю сторін).
• За отримання інформаційних довідок та документів (плата за пошуки в реєстрах інформації, необхідної для оформлення нотаріусом договору купівлі-продажу).